Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen oder überlegen Sie eine bestimmte Immobilie zu kaufen, haben Sie natürlich großes Interesse daran, den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Ich möchte Ihnen hier Wege zeigen, wie Sie selbst den Wert der Immobilie ermitteln können.
Außerdem gehe ich auf 2 Punkte ein, die aus meiner Sicht keinen Platz bei der Bewertung Ihrer Immobilie haben.
Beginnen wir mit der wichtigsten Regel bei der Wertermittlung:
Der Wert hängt von Angebot und Nachfrage ab.
Vereinfacht gesagt ist eine Immobilie also genau so viel wert, wie ein Käufer bereit ist dafür zu bezahlen.
Damit Sie aber trotzdem einen Richtwert selbst ermitteln können, stelle ich Ihnen 3 Verfahren vor, die bei häufig Anwendung finden:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Das Sachwertverfahren errechnet den Wert der Immobilie anhand der aktuellen Herstellungskosten minus einem Abschlag für die bisherige Lebensdauer.
Das ergibt den Gebäudesachwert. Rechnet man den Bodenwert dazu, erhalt man den Sachwert der Immobilie. Durch den Marktanpassungsfaktor erhält man dann den Marktwert der Immobilie.
Da man beim Sachwertverfahren viel Detail- und Expertenwissen benötigt, sehe ich es nicht als geeignet an um selbst damit den Wert der eigenen Immobilie zu erhalten. Daher gehe ich auf dieses Verfahren nicht weiter ein.
Das Ertragswertverfahren werden laufende Erträge, wie zB Mieteinnahmen, zur Wertermittlung herangezogen. Dieses Verfahren wird im Rahmen von Investmentimmobilien angewendet. Da sich dieser Beitrag mit Wohnimmobilien befasst, gehe ich auch hier nicht näher darauf ein.
Die aus meiner Sicht geeignetste Methode zur Bewertung der eigenen Wohnimmobilie ist das Vergleichswertverfahren.
Wie der Name schon sagt, vergleicht man hier das eigene Objekt mit anderen Objekten, die derzeit in der Vermarktung sind, oder die in den letzten Monaten bzw. Jahren verkauft wurden.
Hier gibt es aber einige Punkte, die man beachten muss:
- Es gibt keine Immobilie, die für den Vergleich 100%ig geeignet ist.
- Frage – wo bzw. wie man an die benötigten Daten kommt
- Was hat bei der Bewertung keinen Platz?
- Keine identische Vergleichsimmobilie
Je unterschiedlicher und individueller Immobilien sind (wie zB Einfamilienhäuser), desto schwieriger wird die Bewertung der Liegenschaft.
Hier nimmt man Zu- und Abschläge zur Hilfe, um unterschiedliche Immobilien „vergleichbarer“ zu machen.
Zu- und Abschläge zB für:
- Lage
- Baujahr
- Zustand
- Ausstattung
- Ausrichtung + Stockwerkslage
Will man 2 baugleiche Einfamilienhäuser vergleichen, wo eines der Häuser am ruhigen Waldrand steht und das andere Haus an der Schnellstraße, dann bewertet man entweder das Haus am Waldrand mit einem Zuschlag für die Ruhelage, oder man bewertet das Haus an der Schnellstraße mit einem Abschlag für den erhöhten Lärmpegel.
Problem:
Man bekommt nicht alle Daten der Referenzobjekte und erhält nur eine Übersicht über das Objekt, daher ist die Gegenüberstellung durch Zu- und Abschläge auch nur eine Tendenz.
Hier bedarf es viel Erfahrung um hier die richtigen Werte zu erhalten.
- Woher bekommt man die benötigten Daten?
Möglichkeit 1: Immobilienportale
Hier erhält man zwar einige Informationen zum Objekt, allerdings sieht man nicht immer die genaue Adresse und man sieht nur die Angebotspreise der Immobilien. In vielen Fällen liegen die Verkaufspreise sehr nahe bei den Angebotspreisen. Es kann aber auch vorkommen, dass die tatsächlichen Verkaufspreise weit unter den Angebotspreisen liegen, in manchen Fällen liegen die Preise aber auch über Vermarktungspreisen.
Möglichkeit 2: Kaufverträge
Um die genauen Kaufpreise zu erhalten, kann man online oder bei Bezirksgerichten die Kaufverträge der Objekte ausheben, die in letzter Zeit in unmittelbarer Umgebung zu Ihrer Immobilie verkauft wurden.
Hier gibt es aber das Problem, dass man zwar die Adresse und den Kaufpreis sehen kann, allerdings gibt es sonst keine bzw. sehr wenige Informationen zum Zustand bzw. zur Ausstattung der Immobilie.
Was hat in einer Wertermittlung keinen Platz?
- Emotionen
- Ihre bisherigen Investitionen
Emotionen:
Als Eigentümer einer Immobilie haben Sie einen besonderen, vielleicht auch sentimentalen Bezug zu Ihrer Wohnung bzw. Ihrem Haus.
Sie haben viele schöne Momente darin erlebt, sie haben gemeinsam gelacht und wahrscheinlich auch gemeinsam darin geweint.
Allerdings haben diese Emotionen bei einer objektiven Bewertung einer Liegenschaft keine Auswirkungen auf den Wert.
Bitte versuchen Sie daher die eigene Immobilie mit einem gewissen Abstand zu sehen und machen Sie eine objektive Bewertung.
Ihre bisherigen Investitionen:
Nicht alle Investitionen, die Sie in Ihre Immobilie gesteckt haben, bedeuten automatisch auch eine Wertsteigerung.
Betreffen diese Investitionen einen sehr individuellen Geschmack oder Anschaffung im Luxusbereich für die es aber keine Nachfrage gibt, dann werden Sie diese Ausgaben nicht abgegolten bekommen.
Zusammenfassend möchte ich festhalten, dass das Vergleichswertverfahren sicherlich am geeignetsten ist, damit man selbst den Wert einer Immobilie bestimmen kann.
Sie werden aber erkannt haben, dass es auch hier ein großer Aufwand ist diesen Wert zu bestimmen und dass man dazu viel Erfahrung benötigt.
Beauftragen Sie einen Immobilienmakler mit der Wertermittlung Ihrer Immobilie, haben Sie keinen Aufwand und Sie können sicher sein, dass ein Experte mit viel Erfahrung einen Wert ermitteln wird, der am Markt erzielt werden kann.
Falls ich diese Wertermittlung für Sie übernehmen darf, dann kontaktieren Sie mich bitte hier.
Ihr Michael Leber
